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Aktuelle Neuigkeiten Altmeyer Immobilien

10. Januar 2014

Die zeitanteilige Jahresabrechnung

Viele Eigentümer erwarten bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung, dass der Verwalter automatisch eine Zeit anteilige Abrechnung für die verschiedenen Eigentumsperioden vornimmt. Ist dies so korrekt?

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Ein Beispiel

Der Eigentümer A verkauft  01.11.2013 seine Wohnung an den neuen Wohnungseigentümer B.  Der Verwalter erstellt die Jahresabrechnung 2013 und teilt die Einzelabrechnung in den Zeitraum 01.01.–31.10.13 für den scheidenden Eigentümer und 01.11.–31.12.13 für den neuen Eigentümer auf. So wird es oft von Verwaltern praktiziert und von neuen Eigentümern gefordert, weil diese für einen Zeitraum in welchem sie nicht Eigentümer waren auch nicht zahlen wollen.

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Der rechtliche Hintergrund

Gemäß BGH Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99 stellt dieses Vorgehen allerdings ein “grobes Fehlverhalten” des Verwalters dar. Dies wird damit begründet, dass der Eigentümer A nicht mehr zur weiteren Zahlung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft verpflichtet werden kann, da dieser nicht mehr Teil der Gemeinschaft ist. Weiterhin wird auf die herrschende Fälligkeitstheorie Bezug genommen. Nach dieser haftet stets derjenige Eigentümer für die Abrechnungsspitze, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen war. Die Abrechnung des vergangenen Jahres muss ausschließlich an den neuen Eigentümer versendet werden, da auch nur dieser als im Grundbuch eingetragener Eigentümer in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt ist und die vorliegende Abrechnung anerkennen kann.

Da das Ergebnis der Jahresabrechnung erst durch Beschluss durch die Eigentümerversammlung Rechtskraft erlangt, ist der neue Eigentümer B für die gesamte Jahresabrechnung der WEG gegenüber verantwortlich und zahlungspflichtig.

Eine Zeit anteilige Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer – wie sie oft in Kaufverträgen vorgesehen wird – ist rein privater Natur und hat laut Rechtsprechung eigenverantwortlich zwischen Käufer und Verkäufer zu erfolgen.

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Fazit

Die oftmals geforderte Zwischenabrechnung durch den Verwalter für verschiedene Eigentumsperioden entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben. Der Verwalter kann diese jedoch als Serviceleistung erstellen und dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer übermitteln. Die gesamte Abrechnungsspitze ist dennoch nur durch den aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gegenüber der WEG  zu begleichen.

Die zeitanteilige Jahresabrechnung

14. Dezember 2012

Mietrechtsreform 2013 – alle Änderungen im Überblick

Die aktuell beschlossenen Gesetzesänderungen umfassen 4 Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

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Energetische Modernisierung

Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der “energetischen Modernisierung”. Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierungen verbieten für einen Zeitraum von drei Monaten eine hiermit im Zusammenhang stehende Mietminderung (§ 536 BGB). Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Die Kosten einer energetischen Modernisierung sind weiterhin mit 11% der Gesamtaufwendungen im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegbar.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

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Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

Die in der Praxis entwickelte “Berliner Räumung” erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die  Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, kann es vorkommen, dass ein Untermieter die Tür öffnet. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

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Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:

In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

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Unterbindung des „Münchener Modells“

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern.

Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke ist nun geschlossen worden.

Mietrechtsreform 2013

01. August 2012

Mietkautionen dürfen nicht verrechnet werden

Eine Mietkaution dient dazu ausschließlich ein bestimmtes Mietverhältnis absichern. Der Vermieter darf das Geld daher nicht für andere Zwecke – wie etwa Forderungen gegenüber der gleichen Mietpartei aus einem anderen Mietverhältnis – verwenden, heißt es in einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

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Mit dem Grundsatzurteil erstritt ein klagender Mieter nun die Rückzahlung seiner Mietkaution von mehr als 1000 Euro. Die Vermieterin hatte sie nach Auszug des Mieters mit der Begründung einbehalten, sie habe Ansprüche eines früheren Vermieters gegen den Mieter übernommen und wolle diese Forderungen mit der Kaution verrechnen.

Das BGH folgte dieser Argumentation nicht, denn den Klägern stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer von ihr behaupteten Forderung aus einem früheren Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter habe nicht zum Erlöschen der Forderung geführt. Denn die Aufrechnung mit einer derartigen Forderung sei aufgrund der Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus der Sicherungsabrede ergebe sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forderungen der Beklagten aus dem aktuellen Mietverhältnis diene. An dieser Zweckrichtung änderten auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts.

Die Mieter hatten auf Rückzahlung geklagt und in der zweiten Instanz Recht bekommen. Die Revision des Vermieters dagegen wies der BGH zurück.

Dieses sogenannte Aufrechnungsverbot gilt natürlich auch für Mieter. Kautionen dürfen nur für bestehende Forderungen herangezogen werden – möchte ein Mieter seine hinterlegte Kaution für in Zukunft anfallende Mieten heranziehen ist dies nicht zulässig, da nicht zweifelsfrei geklärt ist ob die Mietforderungen gegenüber dem Mieter tatsächlich entstehen werden (OLG Frankfurt Az. 2 W 10/04). Die hinterlegte Kaution darf somit nicht “abgewohnt” werden.

 Mietkautionen dürfen nicht verrechnet werden