10 Jan 2014

Die zeitanteilige Jahresabrechnung

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Viele Eigentümer erwarten bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung, dass der Verwalter automatisch eine Zeit anteilige Abrechnung für die verschiedenen Eigentumsperioden vornimmt. Ist dies so korrekt?

Ein Beispiel

Der Eigentümer A verkauft  01.11.2013 seine Wohnung an den neuen Wohnungseigentümer B.  Der Verwalter erstellt die Jahresabrechnung 2013 und teilt die Einzelabrechnung in den Zeitraum 01.01.–31.10.13 für den scheidenden Eigentümer und 01.11.–31.12.13 für den neuen Eigentümer auf. So wird es oft von Verwaltern praktiziert und von neuen Eigentümern gefordert, weil diese für einen Zeitraum in welchem sie nicht Eigentümer waren auch nicht zahlen wollen.

 

Der rechtliche Hintergrund

Gemäß BGH Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99 stellt dieses Vorgehen allerdings ein “grobes Fehlverhalten” des Verwalters dar. Dies wird damit begründet, dass der Eigentümer A nicht mehr zur weiteren Zahlung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft verpflichtet werden kann, da dieser nicht mehr Teil der Gemeinschaft ist. Weiterhin wird auf die herrschende Fälligkeitstheorie Bezug genommen. Nach dieser haftet stets derjenige Eigentümer für die Abrechnungsspitze, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen war. Die Abrechnung des vergangenen Jahres muss ausschließlich an den neuen Eigentümer versendet werden, da auch nur dieser als im Grundbuch eingetragener Eigentümer in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt ist und die vorliegende Abrechnung anerkennen kann.

Da das Ergebnis der Jahresabrechnung erst durch Beschluss durch die Eigentümerversammlung Rechtskraft erlangt, ist der neue Eigentümer B für die gesamte Jahresabrechnung der WEG gegenüber verantwortlich und zahlungspflichtig.

Eine Zeit anteilige Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer – wie sie oft in Kaufverträgen vorgesehen wird – ist rein privater Natur und hat laut Rechtsprechung eigenverantwortlich zwischen Käufer und Verkäufer zu erfolgen.

Fazit

Die oftmals geforderte Zwischenabrechnung durch den Verwalter für verschiedene Eigentumsperioden entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben. Der Verwalter kann diese jedoch als Serviceleistung erstellen und dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer übermitteln. Die gesamte Abrechnungsspitze ist dennoch nur durch den aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gegenüber der WEG  zu begleichen.

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